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Accueil > Règles générales des aides à l’immobilier d’entreprise

En application de la loi du 13 août 2004.

Le nouveau régime prévoit désormais que les collectivités territoriales et leurs groupements puissent attribuer des aides sous forme de subventions, de rabais sur le prix de vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés. Le montant de ces aides est calculé par référence aux conditions du marché, selon des règles de plafond et de zone déteminées.

Le nouveau régime législatif précise en outre que ces aides donnent lieu à l'établissement d'une convention et sont versées soit directement à l'entreprise bénéficiaire, soit au maître d'ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l'entreprise.

Il ne fait plus, référence aux aides directes et indirectes.

La maîtrise d'ouvrage
Les maîtres d'ouvrage qui interviennent le plus souvent dans l'Orne en matière d'immobilier d'entreprise sont de trois types :

• Les collectivités locales
  • Aujourd'hui, ce sont le plus souvent les structures intercommunales (EPCI) qui interviennent, dans la mesure où ce sont elles qui ont la compétence en matière économique,
  • Elles peuvent, selon les cas, mobiliser des subventions auprès du Département (FDDE), de l'Etat (DDR) et de l'Union Européenne (FEDER),
  • Les locaux sont mis à disposition sous forme de location, location-vente ou crédit-bail (rappelons toutefois que le crédit-bail est une opération de crédit qu'une collectivité locale ne peut pas pratiquer de manière "habituelle").
    
• Le crédit-bailleur bancaire
  • Il offre aujourd'hui une grande souplesse d'intervention et des avantages fiscaux (pas de réintégration fiscale en fin de contrat) sur la quasi-totalité du territoire de l'Orne,
  • Le choix du crédit-bailleur est totalement libre.
    
• La Société d'Economie Mixte (SEM)
  • Sur l'Orne, la structure d'intervention est la SHEMA, SEM régionale au capital de laquelle participent notamment le Conseil Régional et les Conseils Généraux des trois départements bas-normands,
  • Elle intervient sous forme de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) selon les modalités suivantes :
    • Dans un premier temps, l'entreprise signe avec la SEM un contrat d'étude qui porte sur l'étude technique du projet par un maître d'œuvre, le montage financier et le montage des dossiers de subventions. Au terme de cette étape, la SEM remet à l'entreprise un bilan d'opération un chiffrage précis. A ce stade, l'entreprise peut décider de ne pas donner suite à son projet,
    • La SEM acquiert ensuite le terrain et signe une VEFA (acte notarié) avec l'entreprise : à mesure de la construction, l'entreprise paie les travaux sur appels de fonds de la SEM (déduction faite des subventions collectées) et devient propriétaire du terrain et de l'immeuble au terme de la construction. L'entreprise assure librement son financement (autofinancement + crédit bancaire classique).

Les aides autorisées en zone "PAT-Industrie"

• Rabais sur le prix de vente (ou location-vente ou crédit-bail) :
  • Plafond de 27 % pour les entreprises correspondant à la définition européenne de la PME,
  • Plafond de 17 % pour les grandes entreprises.
• Rabais sur les loyers (location simple) :
  • Plafond de 27 % limité à 100.000 € par période de trois ans, pour toutes les entreprises.

Les aides autorisées en zone "PAT-Tertiaire"

• Rabais sur le prix de vente (ou location-vente ou crédit-bail) :
  • Plafond de 25 % limité à 140.000 € pour les entreprises correspondant à la définition européenne de la PME,
• Pas de rabais possible pour les grandes entreprises,
• Rabais sur les loyers (location simple) :
  • Plafond de 25 % limité à 140.000 € (sur le prix de location évalué aux conditions du marché).

Cas particulier des locaux destinés à la location simple

• Les aides publiques que le maître d'ouvrage peut collecter sont habituellement limitées aux rabais qu'il est autorisé à répercuter sur l'entreprise utilisatrice des locaux, selon les zonages et les modalités présentées ci-dessus.

• Toutefois, lorsqu'une collectivité locale construit des bâtiments qui sont destinés à la location simple, sans possibilité d'acquisition par l'entreprise locataire, la collectivité peut bénéficier de subventions supérieures au montant qu'elle est autorisée à répercuter dans les loyers.
  Le taux maximal de subvention est alors de 80 %.

• Selon les textes qui régissent ce cas particulier, le surplus de subventions dont la collectivité locale bénéficie ne constitue pas un « enrichissement sans cause », mais couvre le risque (périodes de vacance de l'immeuble) et les frais (entretien et réparation,…) du propriétaire bailleur qui conserve durablement l'immeuble dans son patrimoine.

Les textes de référence

• CGCT (Code Général des Collectivités Territoriales) - Article L 1511-3,

• Circulaire DGCL du 7 janvier 2002.

Contact

Orne Développement
Bernard SIMON, chargé de mission
Tél. : 02 33 28 76 75 - Fax : 02 33 28 50 73